Estatégia de Investimentos

Estratégia

Atualmente, investimos em três estratégias principais: (i) antecipação de locação; (ii) unidades residenciais prontas; (iii) carteiras pulverizadas.

Antecipação de locação

Operações lastreadas no aluguel de ativos imobiliários como lajes corporativas, shopping, galpões logístico. O CRI antecipa o fluxo de locação para o proprietário do imóvel e a quitação se dá com o pagamento dos alugueis pelo locatário para os crisistas.

Garantia: Importante a análise da qualidade do ativo e o colateral da garantia versus o montante da dívida (LTV*).

Fluxo: Fundamental analisar as características do contrato de locação e a capacidade de pagamento do(s) inquilino(s) do imóvel.

Unidades residenciais prontas

Nesses CRIs a incorporadora como devedora adiciona unidades residenciais prontas (performadas) como garantia e amortiza a operação conforme a venda delas não dependendo do balanço da empresa.

Garantia: Todas as garantias (unidades) são formalizadas com Alienação Fiduciária. O colateral de garantia nessas operações apresentam folga considerável. Por exemplo, 200% na avaliação RBR.

Fluxo: Importante analisar com cuidado a capacidade de absorção da região em que as unidades estão localizadas, valor de avaliação e velocidade de venda dos apartamentos.

Carteiras pulverizadas

Nesses CRIs a incorporadora como devedora adiciona unidades residenciais prontas (performadas) como garantia e amortiza a operação conforme a venda delas não dependendo do balanço da empresa.

Garantia: A análise neste tipo de estratégia começa pela qualidade dos ativos (segmento, região, LTV*). Todas as garantias são formalizadas com Alienação Fiduciária.

Fluxo: Fundamental observar o critérios de elegibilidade dos recebíveis, pulverização, colaterização e performance (behavior) da carteira.

Análise de Crédito Proprietária

Nossa metodologia de análise proprietária segue 4 parâmetros básicos para a classificação das operações e definição do “rating RBR”: (i) garantia; (ii) fluxo de recebíveis; (iii) capacidade creditícia (empresa); (iv) governança.

  • Cada parâmetro possui um peso para a classificação e que se desdobram em outros 3 critérios. Destacamos que os parâmetros imobiliários Garantia e Fluxo representam 70% da nota final.
  • Importante ressaltar que o critério “estrutura” possui um peso bastante significativo na análise. É nesse critério que aprofundamos sobre a formalização da garantia e do fluxo.
  • No final, chegamos a notas que variam de C- até A+ que, de acordo com o momento de mercado, determinam a precificação das operações com base em spreads contra o título do tesouro.
  • No FII RBR Rendimento High Grade só são investidas operações que possuem um rating RBR mínimo de A-.
  • Todas as operações devem ser aprovadas de forma unânime pelo Comitê de Investimentos composto, atualmente, pelos seguintes integrantes:

Caio Castro – Guilherme Antunes – Guilherme Bueno – Ricardo Almendra

PRI ANBIMA